Gute Fragen – klare Antworten

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen.
Sollte Ihre Frage an dieser Stelle nicht befriedigend beantwortet werden – Anruf oder E-Mail genügt!


Fragen zum Hausverkauf:
Olaf Klawonn,
04431/8901-205


Fragen zur Vermietung:
Monika Dellwisch,
04431/8901-206


Fragen zur Hausverwaltung:
Nicole Klawonn,
04431/8901-207

Vermietung

Wie gehen Sie bei der Vermietung vor?

Objektaufnahme → Internetauftritt erstellen → Interessenten selektieren → Besichtigungen durchführen → Solvenz checken → Zustimmung des Vermieters einholen → Mietvertrag erstelle → Wohnungsübergabe.

Wo bewerben Sie mein Objekt?

In erster Linie im Internet, aber auch auf Aushängen.

Melden sich überhaupt Interessenten?

Rechnen Sie generell mit großer Nachfrage, da ein enger Wohnungsmarkt zum Normalzustand geworden ist.

Was kostet mich das?

Z.Z. zahlt der Mieter die Maklercourtage – Gesetzesänderung steht bevor, dann zahlt der Vermieter (evtl. nach Leistung und Aufwand).

Wer macht die Besichtigungen?

Monika Dellwisch oder eine Kollegin/ein Kollege – Grundsätzlich kommen die Interessenten nicht alleine.

Wo bekomme ich einen Energieausweis her?

Wir kümmern uns darum, wenn der Vermieter uns einen schriftlichen Auftrag gibt (Formformular bei uns vorhanden).

Wie lange läuft Ihr Auftrag?

Bis auf Widerruf bzw. bis zum Erfolgsfall.

Was ist, wenn ich selbst einen Mieter finde?

Dann schicken Sie ihn einfach zu uns und wir überprüfen die Solvenz.

Woher wissen Sie, ob der Mieter gut ist?

Einerseits durch den Solvenzcheck: Mieterselbstauskunft und Schufa-Abfrage,
andererseits hilft uns unsere langjährige Vermietungserfahrung.

Mietverwaltung

Wann erfolgt die Ausschüttung gezahlter Mieten an die Vermieter?

Die Ausschüttung der Mieten erfolgt zum vertraglich vereinbarten Termin, in der Regel aber monatlich – umgehend nach Eingang der Miete.

Kann ich als Vermieter bei der Auswahl der neuen Mieter mitbestimmen?

Bei der Suche nach neuen Mietern wird unter den Interessenten eine Vorauswahl getroffen, die sich aus den Mieterselbstauskünften und den Schufa-Abfragen begründet. Anschließend werden diese Informationen dem Vermieter vorgelegt und auf Wunsch auch ein persönliches Treffen arrangiert. Erst dann erfolgt der Vertragsabschluss.

An wen soll sich mein Mieter wenden, wenn er Fragen oder Probleme hat?

Ansprechpartner für den Mieter ist immer die Hausverwaltung. Diese nimmt dann zur Klärung Kontakt zum Vermieter auf, sollte dies erforderlich sein.

Wohneigentumsverwaltung

Ist es schlimm, wenn ich nicht zur WEG-Versammlung erscheinen kann?

Es ist wichtig, zur Versammlung zu kommen, da dort wichtige Beschlüsse gefasst werden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Voraussetzung dafür ist die sogenannte Beschlussfähigkeit, die nur erreicht wird, wenn genügend Eigentümer anwesend sind. Sollte man wirklich einmal verhindert sein, besteht die Möglichkeit eine Vertretungsvollmacht zu vergeben.

Erstellt die Hausverwaltung auch die Abrechnung für die Mieter?

Grundsätzlich erfolgt innerhalb der WEG-Verwaltung, wie der Name schon sagt, nur die Abrechnung für die Eigentümer (Hausgeldabrechnung). Die Betriebskostenabrechnung für die Mieter ist in diesem Auftrag nicht enthalten, kann aber gerne separat vereinbart werden. Dies gilt auch für die Vermietung einer Wohnung.

Kann ich die Hausgeldabrechnung direkt an meinen Mieter weitergeben?

Nein! Die Hausgeldabrechnung enthält zwar den Hinweis, welche Kosten an den Mieter weitergegeben werden können, darüber hinaus gibt es aber auch Positionen, die nicht umlagefähig sind. Weiterhin wird die Hausgeldabrechnung nach anderen Abrechnungsschlüsseln erstellt. Während hier die tatsächlich während des Abrechnungszeitraumes geflossenen Beträge angesetzt werden, sind die Kosten in der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen.

Verkauf

Kann ich meine Immobilie auch selber verkaufen?

Grundsätzlich führen Sie die „Feder“, d.h. jeder Immobilieneigentümer entscheidet selber, an wen die Immobilie verkauft wird. Finden Sie in Ihrem Bekanntenkreis einen Käufer, der uns als Interessent für Ihr Angebot unbekannt ist, fällt keine Provision an.

Wie lange bin ich an den Auftrag gebunden?

Im Vermittlungsauftrag wird eine Dauer von 180 Tagen vereinbart. Sollte die Vermarktung innerhalb dieser Frist nicht erfolgreich abgeschlossen werden können, wird der Auftrag selbstverständlich um weitere 180 Tage verlängert.

Was kostet mich die Vermarktung?

Honorar nur bei Erfolg! Wenn ein Vermittlungsauftrag erfolgreich abgeschlossen wurde, d.h. wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet hat, wird eine Provision in Höhe von 6,0 % vom Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer fällig. Diese ist je zur Hälfte vom Käufer und vom Verkäufer zu zahlen.

Muss ich etwas bezahlen, wenn kein Käufer gefunden wird?

Grundsätzlich zahlen Sie nur dann ein Honorar, wenn Ihnen ein Käufer erfolgreich vermittelt wurde.

Wie verhalte ich mich, wenn mich ein Käufer direkt anspricht?

Grundsätzlich haben Sie jederzeit das Recht, Ihre Immobilie den Personen zu zeigen, die Sie darauf ansprechen. Allerdings ist es häufig so, dass in der ersten Euphorie gerade fremde Personen nicht nach dem Namen und der Herkunft gefragt werden. Sie lassen fremde, unbekannte Personen in Ihr Haus und zeigen Ihnen selbst die intimsten Bereiche wie Bad und Schlafzimmer.
Sie können das „entschärfen“, indem Sie die Personen zunächst fragen, wie sie auf Ihre Immobilie aufmerksam geworden sind und vor allem wer sie sind. Häufig haben Interessenten im Internet oder auf Plakaten die Werbung für Ihr Haus gesehen und gehen auf Entdeckertour. Ob Sie es glauben oder nicht: bei einigen Menschen zählt das zum Volkssport.
Sie entlasten sich dadurch, in dem Sie höflich auf unseren Auftrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie hinweisen und die Personen bitten, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Haben wir anschließend Kontakt mit diesem Interessenten und ist ein konkretes Kaufinteresse zu erkennen, wird er von uns identifiziert und gelistet. Einer gemeinsamen Besichtigung steht dann nichts mehr im Wege.

Soll ich weitere Makler einschalten?

Eine Immobilie stellt in vielen Fällen den größten Teil des privaten Vermögens dar. Sie verlangen somit, dass man sich zu 100% um Ihre Immobilie kümmert. Schalten Sie beispielsweise 5 Makler ein, kümmert sich jeder nur zu 20% um den Auftrag.

Wo wird mein Objekt beworben?

Ihre Immobilie wird auf verschiedenen Wegen von uns beworben. Nachdem aussagekräftige Fotos und Grafiken vorliegen, wird aus einer Auswahl der schönsten Außenansichten und einer präzisen, kurzen Beschreibung der Internetauftritt erzeugt. Von drei der größten Hauptportale Deutschlands (Immonet, Immowelt und Immopool) wird das Immobilienangebot an viele weitere Unterportale wie eBay-Kleinanzeigen, MeineStadt.de, VR-Nord.de, und VRImmoservice.de verzweigt. Die Daten aus dem Internet erscheinen ebenso auf den Plakaten und den Werbedisplays in den Geschäftsstellen der Volksbanken, wie in der vierteljährlich erscheinenden Broschüre „Haus & Grund – Das Magazin“, die in einer Auflage von 30.000 Stück im Landkreis Oldenburg an alle Haushalte mit der Tagespost verteilt wird.

Ist es sinnvoll, dass ich ebenfalls Annoncen schalte?

Interessenten, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, recherchieren in unterschiedlichen Medien, teilweise auch gleichzeitig. Für die Formulierung eines Angebotes ist eine konkrete Kommunikation entscheidend. Wenn das identische Produkt von unterschiedlichen Anbietern beworben wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass sich ein Interessent gar nicht erst meldet oder – was noch viel schlimmer sein kann – sich animiert fühlt, die verschiedenen Parteien gegeneinander auszuspielen. Das rächt sich spätestens bei der finalen Kaufpreisverhandlung.

Was ist ein Exposé?

Bei der Vermarktung einer Immobilie wird sowohl auf Internetportalen wie auch in Maklerbüros, bei Banken, Versicherungen und Bausparkassen von einem Exposé gesprochen. Dabei handelt es sich um die Verkaufsunterlagen zu einer Immobilie. Hier sollten die technischen Daten wie Adresse, Baujahr, Größe, Zimmeranzahl, energetischer Zustand und Kaufpreis genannt sein. Lageplan, Fotos und Grundrisse sollten hier nicht fehlen.
Ihr Anspruch an ein professionelles Exposé sollte hoch sein. Oftmals wird für den Verkauf eines gebrauchten PKW ein höherer Aufwand betrieben als für den Verkauf einer gebrauchten Immobilie, obwohl der Preis häufig 10mal (und mehr) höher ist. Legen Sie daher größten Wert darauf, dass Ihre Daten nicht einfach nur kopiert werden und mit der Handycam 4-5 Bilder aufgenommen werden. Seien Sie anspruchsvoll!!! Fordern Sie ein Muster an!!!

Benötige ich einen Energieausweis?

Seit dem 01. Mai 2014 ist es Pflicht, bei der Bewerbung einer Immobilie in kommerziellen Medien (Internet, Zeitung etc.) die Angaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen. Spätestens bei der Besichtigung ist dem Interessenten der Energieausweis vorzulegen.

Bekomme ich für mein altes Haus überhaupt einen Energieausweis?

Im Gegensatz zu einem PKW, der bei erheblichen Mängeln keine TÜV-Plakette bekommt, erhält jede Immobilie unabhängig vom technischen Stand einen Energieausweis. Hierbei wird lediglich der energetische Status dokumentiert. Auf eventuelle Mängel wird nicht eingegangen.

Wo bekomme ich einen Energieausweis?

Generell können Schornsteinfeger Ihnen einen Energieausweis erstellen. Wird jedoch im Zusammenhang mit dem Verkauf eine umfassenden Beratung erforderlich, sollte man sich an einen Energieberater (oft sind dies Architekten) wenden.

Welche Unterlagen benötige ich für die Vermarktung?

Je mehr Unterlagen Sie in Ihrer „Hausakte“ haben, desto besser. Grundsätzlich benötigen Sie einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, einen Auszug aus der Liegenschaftskarte, einen Grundbuchauszug und ggf. einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, um die Grundstückseigenschaften darstellen zu können. Von dem Haus sind Grundriss, Schnittzeichnungen und Energieausweis wichtig. Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, benötigen Sie den Mietvertrag.

Wo bekomme ich diese Unterlagen?

Die o.g. Daten bekommt man gegen eine entsprechende Gebühr vom Katasteramt, vom Grundbuchamt, vom Baulastenverzeichnis, vom zuständigen Bauamt Ihrer Gemeinde / Kommune. In Verbindung mit einem Vermittlungsauftrag beschäftigen wir uns mit der Beschaffung Ihrer Unterlagen.

Auf meinen alten Grundrissen erkennt man nichts mehr. Sind sie unbrauchbar?

Alte Grundrisse können in jedem Fall als Vorlage für ein „Update“ dienen. Für die Vermarktung Ihrer Immobilie werden die alten Grundrisse nachgezeichnet. Farbig und möbliert erscheinen sie dann in den Verkaufsunterlagen.

Sind Fotos aus vergangenen Tagen für die Werbung zu gebrauchen?

Fotos aus vergangenen Tagen sind sehr gut und können besonders bei Renovierungen hilfreich sein, wenn sie in der Bauphase aufgenommen wurden und zeigen, wie die Fußbodenheizung verlegt wurde. Für die Werbung ist es wichtig, dass aktuelle Bilder benutzt werden, die für das jeweilige Medium (Internet, Zeitung, Katalog oder Plakat) am PC entsprechend nachbearbeitet wurden.

Welchen Preis setze ich für die Küche an?

Küchen und Einbaumöbel sind bei Gebrauchtimmobilien erfahrungsgemäß lediglich Verhandlungspuffer. Beides kostet in der Anschaffung viel Geld, beide sind aber gebraucht fast kaum zu handeln. Bringen Sie Ihre gebrauchte Küche auf Hochglanz, setzten Sie defekte Elektrogeräte wieder instand, denn häufig sind Interessenten froh, dass bereits eine Küche vorhanden ist und nicht im Jahr des Immobilienerwerbs auch noch Kosten auslöst.

Soll ich mein altes Haus noch renovieren?

Es kommt darauf an, welcher Umfang damit gemeint ist. Unter einer normalen üblichen Renovierung versteht man Maler- und Fußbodenarbeiten. Wenn ein neuer Anstrich ohnehin fällig ist, können Sie mit dem Einsatz von einem Eimer Farbe oft schon einen höheren Kaufpreis erzielen. Investitionen wie ein neues Badezimmer oder aber eine neue Küche lohnen wirtschaftlich nur sehr selten.

Müssen die Beete noch gemacht werden?

Selbstverständlich! Eine optisch ordentliche und saubere Immobilie spricht einen Interessenten schneller und besser an als ein ungepflegtes Grundstück, wo die Beete verwildern und der Rasen kniehoch steht.

Welche Daten sieht ein Interessent im Internet?

Im Internet werden unsererseits nur Außenaufnahmen gezeigt. Zusätzlich zur Kurzbeschreibung sieht ein Interessent nur die Kontaktdaten von uns – nicht die von Ihnen.

Wie nimmt ein Interessent Kontakt auf?

Nimmt ein Interessent auf Grund des Angebotes mit uns telefonisch oder per eMail Kontakt auf, erhält er zunächst die Verkaufsunterlagen der Immobilie per Post oder per eMail, vorausgesetzt, die Adressangaben sind vollständig und nachvollziehbar. Nicht identifizierbare Anfragen erhalten von uns keine Objektangaben. Nach dem Versand des Exposés wird von uns kurze Zeit später nachgefasst, ob dem Interessenten das Angebot zusagt. Ist die Antwort positiv – und nur dann – organisieren wir einen Besichtigungstermin in Ihrer Immobilie.

Wie läuft eine Besichtigung ab?

Eine Besichtigung sollte gut vorbereitet werden. Dazu zählen sowohl die Planung der möglichst besten Tageszeit als auch die Vorbereitung der Immobilie. Oft ist die Tageszeit durch Ihren eigenen persönlichen Zeitplan bzw. den des Interessenten eng vorgegeben. Manchmal ist es aber auch sinnvoll, trotz aller beruflichen und privaten Verpflichtungen, den Interessenten um einen Tag Urlaub zu bitten oder einen Samstag für den Termin zu wählen. Das kommt in den Wintermonaten sehr häufig vor, da nach 16:00 Uhr das Tageslicht nicht mehr ausreicht, um ein Haus angemessen zu zeigen.
Bei der Besichtigung ist es enorm wichtig, dass die Kommunikation zwischen dem Interessenten und dem Regisseur (Mitarbeiter unserer Firma) nicht unterbrochen wird. Nach einer kurzen persönlichen Vorstellung übernehmen wir die Führung durch die Immobilie und empfehlen Eigentümern, sich währenddessen in der Küche oder im Wohnzimmer aufzuhalten. Die Erfahrung hat gezeigt, dass sich Eigentümer auch gerne mit in die kleinsten Räume zwängen, in denen dann ein Interessent schnell Platzangst bekommt. Dieser häufige Fehler, nämlich dem Fremden zu nahe zu kommen, kann ungeahnt unangenehme Gefühle auslösen.
Auch wenn es schwer fällt: Halten Sie sich bei der Besichtigung zurück bzw. dezent im Hintergrund und gehen Sie den manchmal hinterlistigen Fragen der Interessenten nicht auf den Leim. Bei Erfolg werden wir bezahlt – also tun wir auch etwas dafür.

Wer sucht den Notar aus?

Ein ungeschriebenes Gesetz besagt, dass der, der die Musik bezahlt, auch sagt, was gespielt wird. Im Klartext, der Käufer. Ist ein Kaufinteressent mit dem Vorschlag einverstanden, den man ihm unterbreitet, so ist das in Ordnung.

Wer bezahlt den Notar?

Ist ein notarieller Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen worden, so wurden natürlich auch Kosten ausgelöst. Die Notargebühren und Gerichtskosten trägt grundsätzlich der Käufer, ebenso die Grunderwerbssteuer. Lediglich die Entpfändungskosten (Löschung eventueller Grundschulden) trägt der Verkäufer.